木造住宅

木造住宅 リノベーションで価値を向上させる【相場価格と耐用年数】

木造住宅でリノベーション検討中の人

 

木造住宅を改装したいのですが、

やる価値があるのか教えてください。

 

これからお金をかけて

無駄にならないかしら?

 

 

 

そんな疑問にこたえます。

 

 

一級建築士で35年仕事をしています。
木造住宅にお金をかける場合、意外に表面的な部分にとらわれがちです。
住宅の寿命をのばすためには、リノベーションを実施することです。


住宅の価値は実寿命がポイントになります。以下では詳しく解説します


 

木造住宅 リノベーションで価値向上

耐震性や機能向上が大切です。

リフォームは一般的ですが、経年の住宅の価値降下を防ぐためには、
一歩進んでリノベーションで性能向上を図って、資産価値が上げる必要があります。

 

具体的には、耐震性や機能を向上させるようなリノベーションにより、
全体的な性能をアップさせる必要があります。

 

価値が上がらない例

・古いので、今のうちに新築みたいにする
・内装外装の模様替えで、流行っぽくする
・風呂キッチンなど水回りを最新タイプに
・部屋の壁柱を取り、ひと部屋を広くする

 

新しくすることや、部屋を少し広く使うなどは、当初は気分的には良いのですが、
実際の木造住宅としての相場価格が上がるわけではありません。

 

 

 

工事により目的が違う【リノベーションの定義】

リフォームの場合、美観上や修理の要素にとどまります。⇒すぐに古くなる。

 

リフォーム もともとの仕様に復旧したり、新しくする
リノベーション 耐震性や機能を向上させて、全体的な性能アップ
コンバージョン 別の用途に変更させたり、新しい用途が加わる

 

よくある質問にこたえます

よくある質問にこたえます。

 

よくある質問


・全建物リノベ―ション可能か
・価値はどのように、決まるのか
・建物の耐用年数は重要なのか
・木造住宅と耐用年数の関係は
・耐用年数、住宅価格への影響
・相場価格はどのように決まるか



記事では木造住宅を例に挙げて、リノベーションと相場価格との関係について説明します。

 

どの建物もリノベ―ション可能か

どんな建物でもリノベーションは可能ですが、効果が出やすいのは木造住宅です。


木造住宅の場合、構造部分に対して効果的に使うことが可能です。
実際に居住する場合、木造住宅は他の構造に比べて、追加的な工事が容易です。

 


適切な経年老朽化の進行防止や、屋根組や壁面へ耐震補強を実施する等により、
60年~100年は当たり前で、さらに寿命を長くすることも可能です。

 

 

 

価値はどのように、決まるのか

一般的な評価の仕方は以下です。


住宅の評価額 =土地価格+建物価格



□土地価格
土地価格=
a)路線価格×敷地面積×(b)掛け目(補正率)

路線価格や掛け目は、不動産鑑定士が税務上の根拠として役所的に決められます。
土地の形状に変動がなければ、価格自体は平均的に変動し、あまり介入の余地はありません。

 

(a)路線価格と(b)掛け目 の細かな基準があります。

路線価格↓

https://www.rosenka.nta.go.jp

 

 

□建物価格
建物価格=新築建物価格×延べ床面積×(c)法定耐用年数の経過割合 

(c)法定耐用年数

建物構造   耐用年数
鉄骨鉄筋コンクリート・鉄筋コンクリート   47年
鉄骨造   34年
軽量鉄骨造   27年
木造   22年

耐用年数は税務上の償却率が数値化されています。

 

構造ごとに耐用年数が定められています。
建物構造ごとに表記の耐用年数に近づけば、
建物価値は次第に限りなく無価値になることを示しています。



やがて建物が無価値・・・ 住宅全体の評価額は、
時間が経てば、自動減少 ?

 

建物の耐用年数はどれほど重要か

建物の実寿命には関係ありません。ただし銀行融資や不動産取引上、評価の目安にしています。


建物の耐用年数とは、税務上の償却年数を、そのまま耐用という言葉や数字に置き換えたものです。
その解釈では、中古の木造住宅の建物部分に対しては、ほとんど評価されなくなると聞かれたことがあると思います。
つまり、決められた年数分が経過すると、一般的に寿命が来たように錯覚します。

 

住宅の価値を示す場合、建物部分だけでなく、土地部分もあるので、複雑になります。
そのあたりの説明を補足し、なぜリノベーションが必要かを解説していきます。

 

 

 

木造住宅と耐用年数の関係は

年数経過にともない、住宅の評価額がどのように推移するか試算してみます。

 

試算例

試算例)
・土地 敷地面積 95㎡ 
・建物 木造2階建(完成2001年) 建築面積55㎡(延べ床面積86㎡)  

*路線価(掛け目1=平均的な条件)13万/㎡ 建築工事単価16万/㎡ 

 

住宅の評価額=土地価格+建物価格 

土地価格 は 95㎡×13万/㎡  
建物価格 は 86㎡×16万/㎡ ×(耐用年数22年-経過年数18年)/22年 = 1235万 + 1376×4/22 = 1485万 (約)

ざっとこんな感じで計算して整理しますと
最初2611万円の住宅 ⇒ 18年後には住宅価格は1485万円となり、
マイナス1126万になってしまいます。 ......

仮に22年経過した例で計算すると、土地価格だけの評価となり

住宅の評価額は半分で 2611万円⇒1235万円という計算になります。

 

木造住宅全体、約20年経過で、ほぼ半値......。 えっ!  
ここが一番大きな問題です‼ 

建物部分は、経過約20年で無価値に近い……、扱い。

 

 

 

耐用年数、木造住宅価格への影響

最近は影響が軽微になり始めています。

 

耐用年数はすこし以前までは、木造住宅の相場にかなり影響しました。
ただ土地でも、建物でも基本的に固定資産税や銀行貸し付け利率を決める際に、
法律的に基準を設けたという経緯があります。

最近は、「期待耐用年数」という言葉がよく使われるようになりました。
耐用年数の替わりに、実体の建物の寿命をあらわす表現です。

 

 

相場価格は、どのように決まるか

実際の不動産売買では、どのように相場価格が決まっていくかを解説します。

 

以下では、例)を挙げて検証します。

例1)個人が持ち家を売買する場合

 

・売り出し価格

建物の耐用年数を根拠にされ、安く処分する傾向があります。
背景としては、安価仕入れしたい不動産業者側の参考試算価格が影響します。

 

・買い入れ価格

耐用年数はあまり気にせずに、立地条件・間取りや美観及び水回りを含めた設備状態などを確認して、
自分の予算に応じて購入します。背景としては、欲しい側の都合と予算で決める傾向があります。

 

例2)不動産業などの専門家間での売買

・売り出し価格

不人気な販売実績とわかっている周辺土地環境であれば、比較的安価でも取引する。
買い手が付きやすい周辺環境や一団の住宅地域であれば、比較的高くても取引される。

背景としては、耐用年数に関係なく、実売買として流通させることが重要となる。

 

・買い入れ価格

不人気な取引実績の周辺土地環境や取引事例がわかっていれば、買い急がれず、

一般人であることから、再販売することを想定する。 要するに、耐用年数に関係なく、実売買として流通させることが重要と考える。

結局は売買の駆け引きと需給次第

実際の不動産売買の取引では、需給優先です。

 

耐用年数の扱い方

・建物の耐用年数はほぼ無視して良い
・建物の維持状態こそが重要  

                                        

まとめ 木造住宅の価値を上げる 

記事のまとめ

木造住宅の価値を上げる


・リノベーションで価値が上がる
・耐震性や機能を重視して実施する
・木造住宅は効果が大きい
・土地は自分の判断評価に限界がある
・建物部分はメンテ次第で価値向上
・耐用年数は無視して良い
    

 

参考

木造住宅 リノベーションで家の寿命を延ばす【驚くほどの耐震性】

木造住宅 リノベーション30年補強工事【確認する6ポイント】

木造住宅 耐震補強工事で地震に備える3ステップ【リノベーション】

 

            

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