木造住宅

木造住宅、中古か新築どちらに購入メリットか【費用効率での回答】

木造住宅購入で
中古か新築かを検討中の人

 

よくある質問
「住宅購入を検討していますが、どちらが良いですか。」

「用意する費用に対して、あとでメリットがある方はどちらですか。」

 

こんな疑問にこたえます。

 

一級建築士で35年仕事をしています。
今回は、『木造住宅、中古か新築どちらに購入メリットがあるか』について、
費用効率の視点から解説します。

 

 

 

木造住宅、中古か新築どちらに購入メリットか

投下する費用に対して、価値があるのは、圧倒的に中古住宅の方です。

 

中古住宅をすすめる理由

・購入タイミング次第で、リスク極小
・比較情報の中から自由に選べる
・予算に応じて、計画が立てやすい
・掘り出し物件がある
・新築との差額をストックできる
・投資ビジネスが成立する

 

順次、解説していきます。

 

新築住宅と中古住宅、言葉による違い

新築住宅と中古住宅の違いについて、少し説明します。

不動産の業界では、言葉の違いによって、扱い方にもハッキリした開きがあります。

 

新築と中古の違い

建築完了後

・1年以内  ・・・新築
・1年経過以降・・・中古

 

住宅は完了後、1年以内は新築住宅。

1年経過すると、中古住宅になります。

 

新築住宅に一度誰かが居住すると、中古住宅として扱われます。
居住期間は関係なし。
これは、トラブル防止のため、統一的な不動産業界の分け方です。

 

自動車の場合では、新車から1年経過程度では、「新古車」
という言い方で販売されているのを、時々見かけますね。

住宅の場合、中間的に「新古住宅」とは呼ばれることなく、
バッサリと、「中古住宅」という表現になります。

 

 

新築住宅について、です。

新築住宅 ローン開始直後に相場下落

新築住宅の価格は、ローン開始直後には、すでに相場価格は下がります。

 

住宅価格イメージ

新築住宅
土地価格+新築建物価格+(業者金利)
中古住宅
土地価格+経過年数による建物価格

新築住宅の建物価格
分譲新築住宅の場合、売却完了までの期間を想定。
業者側が金利分を販売価格に加えます。

 

中古住宅の建物価格
経過年数に応じて、徐々に価格は下がります。
一方、建物がデザインが良いとか、
構造が丈夫そう‥‥等の特徴的な魅力があれば、加点評価されます。

 

 

土地部分の価格
新築・中古ともに周辺価格と連動するようになります。
土地部分については、周辺の取引事例や路線価などが実態となっています。

 

 

 

 

住宅価格の形成過程を、以下に解説します。

 

住宅取得1年後の建物相場

新築住宅相場
一律2割ダウン
中古住宅相場
耐用年数による軽減

新築住宅1年後は、例外なく2割ダウン。
もうすでに、中古住宅扱いです。

これでは、新築住宅のメリットがありません。

 

新築住宅を購入後、すぐ販売しても、2割程度価格は下落します。
建物が1年前後で急激に劣化することは考えられません。
それでも、現実の相場では、このような扱いになってしまいます。

 

ただし、いったん中古住宅扱いになると、新築直後とは事情が変わります。
その後は、急激なカーブで価格が下落することはありません。

 

 

 

次は、中古の木造住宅です。

中古住宅は、15年経過物件に費用面でメリット

中古住宅は15年経過するころ購入すると、費用面でメリットが出てきます。

 

ほぼ、15年経過する頃から、相場価格は、格段に値下がり幅が小さくなります。

 

 

実勢価格は下がり続けない【補足】

値下がり幅が緩やかになる理由。

 

評価するポイントが変っていくからです。

住宅価格が、下げ止まり始めると、評価ポイントが少しづつ変わり始めます。
建物自体の老朽化程度、耐震性、全体仕様の雰囲気やグレード感が、次第に重要視されるようになります。

 

投資対象として考えれば、分かりやすいです。
仮に2件目の住宅を投資物件として購入する場合はどうでしょうか。
投資対象として、分譲新築住宅の購入動機は発生しません。

 

やはり、一定築年数が経過した中古住宅を購入されます。
初めて購入する場合でも、投資価値と割り切れば、同じ考え方に行きつくと思います。

 

 

政府も中古木造住宅の活用を進めています
国土交通省
https://www.mlit.go.jp/common/001237294.pdf

 

 

木造住宅の実体相場と耐用年数【補足】

中古住宅、耐用年数の試算金額と、実体相場とは一致しません。

 

 

不動産業を職業にする方は、安く仕入れたいので「耐用年数」を引用します。
その方が、仕入れ交渉に有利だからです。
流通の仕組み上、耐用年数を反映した価格と実体相場価格とが一致しないのは、ごく自然かもしれません。

 

 

耐用年数とは、建物の実際の寿命を表す言葉ではありません。

耐用年数は、あくまでも課税処理上の減価償却期間を表わす言語。
実際に、その建物の寿命を表すわけではありません。

 

記事:木造住宅の補強

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ローン返済の問題点

新築住宅の場合、長期ローンが一般的です。

 

途中で中古の木造住宅を売却するとき

途中で住宅を売却する状況になった場合、借入残金を一括返済しなければ、売却することができません

 

借り入れ一括返済をどうするか‥‥、大変なリスクです。

 

買い手側の都合でもあり、一旦、住宅から担保を外した状態にする必要があるからです。

 

 

 

住宅の価値だけが確実に目減り

資産目減りのリスクは、断然新築の方が大きい。

 

新築・中古住宅ともに、住宅の建物部分の評価は時間とともに、確実に値下がりします。
ただ、中古住宅については、相場の値下がり率は緩やかです。この違いが大きいのです。

 

 

新築住宅を長期ローンで借入し、毎年銀行返済する場合。

返済開始後の何年間は、ほとんど元金返済に充当されません。
その一方で、住宅の相場価格だけは、確実に目減りしていきます。
新築住宅の相場価格下落率が大きい分、各段にリスクが大きいのです。

 

借り入れ交渉の段階。銀行に対して、元金均等払いによる返済計画を合意させましょう。

 

 

 

まとめ

新築の木造住宅

・初年度で、相場価格は確実に2割下がる
・所有後、即売却でも2割下落
・長期ローンの初動は元金返済が進まない
・中途売却するときは、全額返済後が条件

 

中古の木造住宅、購入メリット

・購入タイミングしだいで、リスク極小
・比較情報の中から自由に選べる
・予算に応じて、計画が立てやすい
・掘り出し物件がある
・新築との差額をストックできる
・投資ビジネスとして成立する

新築住宅は、特に、独自設計による場合
中古住宅とは比較する視点が全く異なります。

 

記事では、投資価値を基準に比較しましたので、新築住宅の良さは、あえて表現していません。

 

木造住宅の場合、耐震補強工事をすることによって、住宅の寿命を延ばすことが可能です。
地震対策も、手掛けやすいメリットがあります。

 

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