木造住宅

木造住宅 購入 注意が必要な知識 ローンヘも影響する【容積率】

木造住宅購入する際
購入
ローンを検討中の方へ

 

 

よくある質問

「めぼしい中古の木造住宅を見つけました。実際に購入ローンが組めるか心配です。」

「法令上、最低限必要な知識があれば知りたいです。」

 

こういった疑問にこたえます。

 

一級建築士で35年仕事をしています。
今回は、『中古住宅のメリットがなくなる 購入ローンヘも影響する』
法令上の知識【容積率】について、解説します。

 

居住または所有する方にとっても必要な知識です。
さらに、中古住宅を投資として扱う場合にも役立ちます。

 

 

 

容積率

容積率

都市計画法と建築基準法の共有用語です。

 

それぞれ、別の法律ですが、それぞれは切り離せません。
都市計画法では国土全体に対して計画的な指針を定めます。
それを受け、建築基準法による用途制限や容積率・建ぺい率などの制限が課されます。

 

 

式は以下です。

容積率=延べ床面積/敷地面積×100%
(容積率:50~800%の範囲)

・用途地域ごとに50~800%の範囲
・用途地域の数は都市計画法で12種類
(平成30年4月田園住居地域追加)
・上限800%を超える緩和規定がある。

 

前面道路の幅が4.5M(12M以下)なので、
用途地域ごとの容積率にならず、以下 図示例)の計算方法となる。

図示例)
住居系の用途地域  (指定容積率200%)
掛けわせる定数 4/10
前面道路の幅  4.5M容積率(基準容積率と命名)
4.5M×4/10×100%=180%
(道路制限により180%の、延べ床面積が上限)

 

制限措置

 

幅員が12m未満の場合の制限

 

前面道路の幅員が12m未満の場合、用途地域の区分に従って容積率に上限が設けられます。

幅員12m未満の道路に面した土地に家を建てる場合、
道路の幅に「4/10」または「6/10」を掛けた数値が容積率の上限です。

 

 

用途地域の区分と掛け合わせる数値は以下のようになります。

(1)第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域 4/10

(2)第一種中高層住居専用地域、第二種中高層住居専用地域、第一種住居地域、第二種住居地 域、準住居地域 4/10

(3)その他 6/10

ただし、(2)(3)の区分には、
特定行政庁が都道府県都市計画審議会の判断を経て指定する区域での例外もあります。

 

図示例解説上記(1)(2)の住居系の用途地域で、指定容積率が200%の土地が幅4.5mの道路に面している場合、
基準容積率は「4.5m×40%=180%」です。

容積率は指定容積率・基準容積率のうち厳しい数値のものが適用されるため、
この土地に家を建てるには容積率180%以下でなくてはなりません。

 

 

幅員が4m未満の場合の制限

前面道路の幅員が4m未満の場合は、セットバック(道路の境界線から敷地を後退させること)が必要です。

セットバックした部分は道路とみなされ、実際の敷地面積から除かれます。
その分、敷地面積が狭くなるので、セットバックによって実質的に容積率が制限されます。

 

 

緩和措置

1建物内に地下室がある場合

2ロフトがある場合

3特定道路(15M以上の道路)の場合

指定容積率に対し、上記条件で緩和措置があります。

 

 

1建物内に地下室がある場合

地下室がある場合、住宅として使用する部分の床面積の3分の1を限度として容積率の計算から除外されます。

 

 

2ロフトがある場合

直下床面積の2分の1を限度として容積率の計算から除外されます。

 

 

3特定道路(15M以上の道路)の場合

幅員15m以上の道路(特定道路)から分岐した道路に接する一定範囲内の土地については、容積率を緩和する特例があります。

 

前面道路の幅員が6m以上12m未満の場合、特定道路までの距離が70m以内の土地については、
その距離に応じて容積率を加算できます。距離とは、建物敷地から特定道路に最も近い距離を測ります。

 

 

ポイント

・前面道路の幅員制限による容積率制限の可能性

・道路後退により、敷地面積の母数を下げられ、結果的に、延床面積の総量が減らされる可能性

前面道路の幅によって、①と②のように2段階の制限があることです。

 

 

【用語の説明】

・延べ床面積

それぞれの階の床面積を合計した面積のことです。

延べ床面積に含まれない部分としては開放性があるバルコニーやベランダ及び玄関などを含め、詳細のきまりがあります。

さらに、機械室がある場合.閉鎖的な部分であっても、延べ床面積全体の5分の1までは床面積に参入しません。

 

 

・指定容積率と基準容積率

指定容積率は、地域地区ごとに決められた容積率です。

基準容積率は、前面道路の幅×地域地区ごとの定数です。
( 指定容積率>基準容積率 です。)

 

 

*敷地面積

道路負担を削除した実有効敷地面積です。

前面道路が4M以下の場合、道路中心線より2M後退したラインが、道路側の敷地境界線として扱われます。

後退し、切取られた見なし道路面積部分は、敷地面積から削除して計算します。(道路後退)

 

 

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何のために必要か

以下では、容積率の本質的な役割と、どのような流れで作られるかの解説します。

 

 

容積率の役割

地域に応じての人口制限が主な役割です。

 

道路事情やインフラ整備の進み具合によって調整する役割があります。
もともと、建築基準法は、必要最小限守るべき規則です。

具体的に建物をつくる段階では、建築基準法では事前審査を必要とします。

 

 

容積率の流れと位置づけ

容積率が決まる流れ、法律の位置づけです。

 

都市計画法と建築基準法。
共有の用語で、それぞれ別の法律で切り離せません。

 

都市計画法では国土全体に対して計画的な指針を定めます。
それを受け、建築基準法による用途制限や容積率・建ぺい率などの制限が課されます。

 

 

都市計画法  国土全体の指針

 ⇓

建築基準法  個別に審査制限

 

都市計画法

『都市計画の内容及びその決定手続、都市計画制限、事業その他都市計画に関し必要な事項を定めることにより、
都市の健全な発展と秩序ある整備を図り、もつて国土の均衡ある発展と公共の福祉の増進に寄与することを目的とする。』

この法律が定める内容は、世の中の流れに即応し、変更される法律です。

 

 

建築基準法

『この法律は、建築物の敷地、構造、設備及び用途に関する最低の基準を定めて、
国民の生命、健康及び財産の保護を図り、もつて公共の福祉の増進に資することを目的とする。』

建物単体について、詳細に確認していく作業を、この法律を通じて実施します。

 

 

 

住宅購入時の重要事項

購入者にとって、重要事項は土地建物の外形だけでなく、
権利関係や周辺環境の問題まで影響します。

 

関連する法律を列挙しても、いくらでも細かくなってしまうので、ここでは要点のみ整理しました。

 

 

重要事項 4分類

重要事項は4分類あります。

 

1土地・建物の状態に関する情報

2建物の権利に関する情報

3売買に関する情報

4借り入れに関する情報

 

 

取引業者の説明では不十分

不動産取引法のうち、実取引上を円滑に進めるため、宅地建物取引業法があります。

業法の中では、「重要事項説明書」書面を使っての、説明責任を負わせています。

 

ただし、宅地建物取引業法の「重要事項説明書」だけでは不十分です。

 

1質問の整理ができていない。

2質問の仕方がわからない。

3知識が不足すると問題が発生。

 

 

まとめ

容積率

容積率=延べ床面積/敷地面積×100%

 

2つの重要点

・前面道路の幅員制限により、場所ごとに容積率が決まる。

・道路後退により、敷地面積の母数を下げられ延べ床面積が縮小制限される。

 

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