木造住宅に対して
購入ローンを検討中の方へ
よくある質問
「めぼしい中古の木造住宅を見つけました。実際に購入ローンが組めるか心配です。」
「法令上、最低限必要な知識があれば知りたいです。」
こういった疑問にこたえます。
一級建築士で３５年仕事をしています。
今回は、
『木造住宅 購入 注意が必要な知識 ローンヘも影響する』
【敷地面積】について解説します。
居住又は所有する方にとって必要知識です。
さらに、木造住宅へ投資する場合にも役立ちます。
正確な面積を知る
まず、面積を正しく知る必要があります。
入手した敷地面積は正しいとは限りません。
また、正しくても、建築物を実際に立てる際、それが有効な面積になるとは限りません。
敷地面積について
１ 正確な敷地面積は地積測量図のみ
こちらは、土地家屋調査士か測量士による実測量によるものです。
当然、ミリ単位までを測量機器などを駆使して測量士、図面化します。
土地自体、起伏や勾配もあれば、整形ばかりではありません。
卓上での計算、タテ×ヨコのようには図れません。
従って、専門職による正確な測量技術が必要です。
役所などが公共事業のための測量は、実務上、こういった専門家に依頼することが多いです。
完成品は「地積測量図」という名称です。
かつては公図を使うことがありました。
「おおやけ」という活字はありますが、正確というわけではありません。
２ 不動産業者へ提示を求める
いわゆる、新規に開発分譲された住宅地の場合は、官庁届の正確さが求められるため、
必ず地積測量図があり、宅地分譲地として準備されています。
もし、不動産分譲販売の業者に対して、求めても、出てこないようでしたら、要注意です。
業者から、図面が手元にない理由を説明できないようでしたら、
他の情報についても、あいまいになる可能性は大です。
何処に記載されているか
登記簿謄本に記載されています。
正しい手続きは、登記簿謄本の表題部に記載することです。
先の、地積測量図があれば、自分で登記所に行って、登記することが可能です。
依頼による場合は、司法書士や行政書士または土地家屋調査士が依頼窓口です。
仮に登記されていない場合でも、地積測量図があれば、いつでも申請可能です。
次は、木造住宅購入後に発生する
敷地面積にかかわる問題点です。
不利になる４つのケース
不動産購入時、専業者の「重要事項説明書」には虚偽記載は認められません。
ただし、自発的に確認を求めないと、回答が得られないことがほとんどです。
ここでは、所有権等の権利上の問題は省きます。
住宅購入時には、どうしても建物部分に意識が向かいがちです。
居住後のイメージがしやすいのが理由です。
数字イコール、わずらわしいとか、法律がらみの制限は面倒‥などで、つい後回しになりがちです。
現実には、正しい理解がなくて行き詰まる事態が発生します。
以下に、具体例を挙げました。
住宅購入後、不利になる４つのケース
| １ 税金だけ払い、人が使う。 ２ 割高な買い物に気付かない。 ３ 将来立ち退きのリスク。 ４ 建物を自由に工事できない。 |
１ 税金だけ払い、人が使う
前面道路が４Ｍ以内の場合は、敷地の一部を、道路確保のため後退させられます。
敷地を道路として共有しても、住宅所有権そのものは残ります。
従って、その分の土地に対する課税対象は所有者のままです。
２ 割高な買い物に気が付かない。
不動産業者の説明での敷地面積は、正確とは限らないと考えてください。
原因は敷地境界線のあいまいさです。
３ 将来立ち退きのリスク
購入予定の住宅敷地が都市計画道路の一部として線引き計画がある場合です。
予算が確保されると、立ち退き対象となります。
または道路部分による後退部分は自分の敷地としての利用できなくなります。
このことは、不動産業者による「重要事項説明書」の中に記載されないことがほとんどです。
４ 建物を、自由に工事できない
購入予定の建物が違反建築の場合に発生します。
現実には、次に修繕や増改築する際に、建築基準法などの法令に合致した計画でないと許可されません。
当然、計画は縮小します。
銀行は違法建築物には融資しない建て前です。
模様替えの場合でも、該当床面積が10㎡以上の規模であれば、
建築確認申請が必要となります。
事前に確認する
それぞれの原因と確認課題です。
| １税金だけ払い、人が使う。 （法律上の道路後退）２割高な買い物に気が付かない 敷地境界線があいまい３将来立ち退きのリスク 都市計画法の線引き４建物を、自由に工事できない 建築基準法上の制限 |
1 税金だけ払って、人が使う。
（法律上の道路後退）
課題
前面道路が4Ｍあるか
確認方法
道路側の境界明示の確認。
道路境界を示す杭や鋲があるか、道路側溝がある場合など具体的な位置を現地で確認する。
道路の反対側の位置も知る必要があります。
道路中心線から、２Ｍ後退した位置が自分が使える道路側の境界線になるからです。
２ 割高な買い物に気が付かない
（敷地境界線があいまい）
課題
面積根拠が不明確で、実面積より少ない。
隣接線する敷地境界線が、物理的に不利な状態になっている。
利用価値がない部分の敷地分が面積参入されている。
確認方法
測量図面の提示を求める。不動産業者からまともな回答がなければ、購入を見送る。
隣接地で、実際に境界に該当するものを確認する。写真と隣接者の同意書があればベスト。
（＊敷地境界のもめごとは、初めに、不動産業者してもらう。）
現地の外観で、勝手に判断しない。
結果的には、１）に戻る。
３ 将来立ち退きのリスク
（都市計画法の線引き）
課題
立ち退き
敷地の利用制限
確認方法
道路計画の実行時期を地方自治体で確認する。
建物を切り離可能な構造か確認する。または、計画道路で、線引きが具体化されても、既存建物に影響がないかの確認。
４ 建物を、自由に工事できない
（建築基準法上の制限）
課題
建ぺい率違反(既存不適格）
容積率違反(既存不適格）
建替え後の制限
確認方法
建ぺい率＝建築面積÷敷地面積 建築基準法に合致しているかは、
建築確認申請の副本の存在で明らかになります。
これが存在しない場合は、建物を図面化してからの、確認作業が必要です。
敷地面積の正確さと、建築可能な建物面積は、密接に関係します。
容積率＝延べ床面積÷敷地面積
既存不適格かの確認
道路後退の訴求や斜線制限など、新築当時は適法でも、現在違法性がないかを
建築士などの有資格者を通じて確認してください。
参考【路線価格】
https://www.rosenka.nta.go.jp
まとめ
敷地面積に関するまとめです。
正確な面積
| 敷地は地積測量図を入手する。 登記簿謄本の表題部で確認する。 |
不利になる4つのケース
| １税金だけ払い、人が使う。 ２割高な買物に気が付かない。 ３将来立ち退きのリスク。 ４建物を自由に工事できない。 |
防止方法 ⇓
不動産購入前の確認事項
| 事績測量図の入手。 道路側の境界明示の現地確認。 隣地境界線の所有者と事前同意。 都市計画道路に干渉しないか。 違法建築物となっていないか。 他、将来計画に対する法令調査。 |
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