木造住宅

木造住宅 購入 注意が必要な知識 ローンヘも影響する【建ぺい率】

木造住宅の購入ローン検討中の方

 

 

よくある質問

「めぼしい木造住宅を見つけました。実際に購入ローンが組めるか心配です。」

「法令上、最低限必要な知識があれば知りたいです。」

 

 

こういった疑問にこたえます。

 

 

一級建築士で35年仕事をしています。

今回は、『木造住宅 購入 注意が必要な知識ローンヘも影響する』
【建ぺい率】について解説します。

 

居住又は所有する方にとって必要な知識です。
木造住宅を投資として扱う場合にも役立ちます。

 

 

 

建ぺい率

式は以下です。

 

建ぺい率=建築面積/敷地面積×100%
(建ぺい率:30~80%の範囲)

・用途地域ごとに30~80%の範囲
・用途地域の数は都市計画法で12種類
(平成30年4月田園住居地域追加)

図解

 

 

用語の説明

*建築面積

単純に地面に立っている水平投影面積
(真上からみた影の部分)
屋根から庇が出ている場合や柱・壁があるかなど詳細の規定があります。

 

*敷地面積
道路負担を削除した実有効敷地面積のこと

前面道路が4M以下の場合、道路中心線より2M後退したラインが、道路側の敷地境界線として扱われます。
後退して切取られた見なし道路面積部分は、敷地面積から削除して計算します。(道路後退)

 

 

敷地面積の詳細記事

木造住宅 購入 注意が必要な知識 ローンヘも影響する【敷地面積】

 

 

 

緩和措置

防火地域内の耐火建築物10%プラス
敷地が角地      10%プラス

*所定建ぺい率に対し、上記条件で緩和されます。

 

例)最大の緩和例

角地、防火地域内の耐火建築物であれば
10%+10%=20% の緩和が可能です

 

 

プラスの重要点

・角地適用
木造の場合も、耐火建築物かとは関係なく角地適用が受けられる可能性があります。

・防火地域内の耐火建築物での緩和
市街では火災を特別に防ぐために防火地域を設け、耐火建築物であれば延焼の恐れが軽減されているからです。
判断は建築基準法の建築確認申請によります。
都市部の一等地でビルが立ち並ぶのは、だいたいこの適用を受けています。

 

【補足】敷地が角地の場合、緩和される背景
延焼の危険性が少ないため、該当敷地が角地適用を受けられるかは都道府県、市町村の判断によります。

 

 

 

 

マイナスの重要点

・道路後退
建ぺい率算出上、母数となる敷地面積が減らされる可能性があります。

・斜線制限
詳細には触れていませんが、道路幅員が狭いと建物を傾斜上に制限されるようになります。

 

 

 

 

 

何のために必要か

 

建ぺい率の役割

 

防災上や換気性、さらに一帯の地域の土地利用の有効性の考慮が必要です。

 

もともと、建築基準法は、必要最小限守るべき規則です。

具体的に建物をつくる段階では、建築基準法では事前審査を必要とします。

 

 

 

建ぺい率の流れと位置づけ

建ぺい率の流れと位置づけ

都市計画法と建築基準法、共有の用語です。
それぞれ、別の法律ですが、切り離せません。

 

都市計画法では国土全体に対して計画的な指針を定めます。
それを受け、建築基準法による用途制限や容積率・建ぺい率などの制限が課されます。

 

 

都市計画法  国土全体の指針

 ⇓

建築基準法  個別に審査制限

 

都市計画法

『都市計画の内容及びその決定手続、都市計画制限、事業その他
都市計画に関し必要な事項を定めることにより、都市の健全な発展と秩序ある整備を図り、
もって国土の均衡ある発展と公共の福祉の増進に寄与することを目的とする。』

この法律が定める内容は、世の中の流れに即応し、変更される法律です。

 

建築基準法

『この法律は、建築物の敷地、構造、設備及び用途に関する最低の基準を定めて、
国民の生命、健康及び財産の保護を図り、もつて公共の福祉の増進に資することを目的とする。』

建物単体について、詳細に確認していく作業を、この法律を通じて実施します。

 

 

木造住宅購入時の重要事項

購入者にとって、重要事項は土地建物の外形だけでなく、
権利関係や周辺環境の問題までにまたがります。

関連する法律を列挙しても、いくらでも細かくなってしまうので、
ここでは要点のみ整理しました。

 

 

重要事項 4分類

重要事項は4分類あります。

 

1)土地・建物の状態に関する情報
2)建物の権利に関する情報
3)売買に関する情報
4)借り入れに関する情報

 

 

取引業者の説明では不十分【補足】

宅地建物取引業法の「重要事項説明書」に対して補足が必要です。

 

不動産取引法のうち、実取引上を円滑に進めるため、宅地建物取引業法があります。

業法の中では、「重要事項説明書」書面を使っての、説明責任を負わせています。

 

不十分になる理由

1.質問の整理ができていない。
2.質問の仕方がわからない。
3.知識が不足していて問題が発生。

 

 

 

まとめ

建ぺい率

建ぺい率=建築面積/敷地面積×100%

2つの重要点
①角地適用が受けられる可能性の有無。
②道路後退が必要な敷地か要注意。

 

住宅購入時の重要事項4分類【補足】

1)土地・建物の状態に関する情報
2)建物の権利に関する情報
3)売買に関する情報
4)借り入れに関する情報

 

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