立地と環境の評価方法
不動産の購入となれば、
高額だけに緊張します。
確認事項として何が必要か、
具体的に知りたいです。
こんな疑問にこたえます。
一級建築士で３５年仕事をしています。
不動産投資は高額の買い物なので失敗はできません。
そのためには、事前に知識と情報を十分手に入れておく必要があります。
また投資として不動産を購入するのですから、 優良物件を捕まえないと成果は出ません。
基本的な流れのうち、現地確認する上での立地と環境について解説します。
木造住宅 投資物件購入の流れ
情報収集から契約までには、以下のようなステップがあります。
１．情報収集と資料 ２．資料の評価 ３．現地確認①【立地と環境】 ４．現地確認②【建物の制限】 ５．現地確認③【外部仕上げ】 ６．現地確認④【内部仕上げ】 ７．売買契約【判断と手続き】 |
入手した資料を検討したのち、実際に現地で不動産を見る段階になります。
今回は３．現地確認①【立地と環境】について解説していきます。
現地確認①【立地と環境】
現地で物件を見るポイントは、入手資料では表現できない箇所です。
大きく分けて、以下の項目があります。
現地確認①【立地と環境】
| ・交通インフラ状況
・日常生活の利便性 ・近隣居住環境の問題 ・前面道路の幅と接道 |
上記の項目ごとに解説していきます。
交通インフラ状況
公共交通機関の駅から徒歩10分は分かれ目。
✔実際に不動産を購入検討には、周囲の道路状況を実際に歩いて確認しましょう。
進入道路が一方通行などで複雑になっていたり、
途中の道路幅が狭くて離合困難な道路があると敬遠される一因になります。
駅から徒歩
| 徒歩による比較は日常生活する上で分かりやすい尺度です。
駅から5分は「すぐ近く」ですが、10分を過ぎると心理的にも体感的にも少しハードルが出てきます。 |
自動車
| 自動車のアクセスに依存する物件の場合は、少しの距離の誤差よりも道路状況の方が重要です。 自家用車が必要な人にとって、駐車スペースの有無が入居者にとっての評価点です。敷地内に駐車場が無い場合、近くに月極め駐車場の有無と月額賃料の相場も確認しておきます。 |
日常生活の利便性
近くに日用品食品スーパーなどがあるか。
病院や学校等の公共性施設が近隣にあるか。
✔住環境がさらに充実する可能性があるかの動向調査がとても大切です。
✔便利な場所から少し離れているだけで、割安放置であれば検討余地があります。
| コンビニエンスストアの場合、最近は一定距離ごとに出店されています。
独身者や学生にとっても、近くに一定規模のスーパーがあれば、非常にありがたく感じます。 あきらかに周囲の住環境が整っている立地は、購入価格に反映されているはずです。 |
近隣居住環境の問題
公害型の工場や墓地葬儀場の存在がないか。
反社事務所、闇新興宗教の集会所がないか。
高圧電線の真下や電車路線、高速道路の騒音が激しくないか。
✔自分に置き換えて、住みたいと思えるかが購入に向けての判断基準です。
| これから白紙の状態で資金を投じて購入する以上は、やはり選別が大切です。
そもそも"割安物件であるはず"との勝手判断はとても危険。 賃貸物件として入居者を募っても、家賃に関係なく応募されない可能性があります。 |
前面道路の幅と接道
前面道路の幅が４Ｍ以上あるか。
敷地が道路と２Ｍ以上接しているか。
実際には道路と敷地境界は、説明がないとわからない場合が多いです。
現地案内の営業マンから説明を受ける必要があります。
前面道路の幅が４Ｍ以上あるか。
・道路の幅が4M以下の場合
| 道路中心線から２Ｍ後退した位置が敷地境界となります。
後退する元の面積は自己所有ですが、道路機能として提供することになり、 |
・４Ｍから５Ｍの場合（住居地域系）
| 道路後退はありませんが、建築基準法による容積率まで削減されることになります。
道路幅が５Ｍ以下の場合は、道路幅員×定数で容積率が決まります。 |
| 例１） 前面道路4.3Ｍ 定数40%（基準容積率200%） 4.3Ｍ×0.4%/Ｍ×100%＝172%基準容積率200％でも、172%にまで制限される。例２） 前面道路5.2Ｍの場合 （5Ｍ以上の場合） 5.2Ｍ×0.4%/Ｍ×100%＝220%基準容積率200%区域であれば、容積率200%採用 |
敷地が道路と２Ｍ以上接しているか。
✔敷地は道路に2Ｍ以上接することが必要です。
確保されていない物件は、その時点で既存不適格です。
この場合の不適格は、再建築自体ができません。
（建築基準法、道路の接道）
| 前面道路は４Ｍ以上が基本と考えましょう。
直ぐに取り壊しを求められことはありませんが、銀行融資の制限対象にもなります。 |
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まとめ
不動産を購入する前提よりも、居住者の立場で判断する必要があります。
現地確認①【立地と環境】
| 駅が徒歩約10分内にあるか
車両の進入道路の容易さ 近隣の店舗や施設が充実度 近隣に敬遠する建物がないか 前面道路は４Ｍ以上あるか |
| 賃貸住戸では、入居者の気持ちで検討する。
好立地であれば高家賃の設定は可能でも、満室状態を基点にして検討する必要があります。 いくら安価な家賃設定をしても、入居が期待できない立地は避けるべきです。 |
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