木造住宅

木造住宅 リフォーム前提の投資物件購入 現地確認②【建物の制限】

投資目的で木造住宅を探す人

どんな問題点があるか

すぐには気づかないです。

 

現地での確認事項を、
注意点を含めて具体的に
知りたいです。

 

 

こんな疑問にこたえます。

 

一級建築士で35年仕事をしています。不動産投資は高額の買い物となるため、失敗はできません。そのためには、事前に知識と情報を十分手に入れておく必要があります。
また投資として不動産を購入するのですから、 優良物件を捕まえないと成果は出ません。

 

 

基本的な流れのうち、現地確認する上での
建物の制限について解説します。

 

木造住宅 投資物件購入の流れ

情報収集から契約までには、以下のステップがあります。

1.情報収集と資料
2.資料の評価
3.現地確認①【立地と環境】
4.現地確認②【建物の制限】
5.現地確認③【外部仕上げ】
6.現地確認④【内部仕上げ】
7.現地確認⑤【動線と設備】
8.現地確認⑥【構造と耐震】
9.注意点 【売り手側から】
10.リフォーム費用試算
11.売主へ買い付け証明書を出す
12.金融機関へ融資申しこみ
13.売主と売買契約を結ぶ
14.融資承認を得てローン設定
15.売買決済と登記

 

周囲の住環境をの調査後、土地と建物の確認作業に入ります。

 

今回は4.現地確認②【建物の制限】について解説していきます。

 

現地確認②【建物の制限】

 

購入後に予想される制限は、事前に確認しておく必要があります。

 

 

現地確認【建物の制限】

・敷地の形状と境界線明示
・隣接建物との間隔
・既存不適格かの確認
・外観デザイン

 

上記の項目ごとに解説していきます。

 

敷地の形状と境界線の明示

敷地の形状が整形に近いかどうか。

敷地の境界線明示されているか。

 

敷地の形状と境界線が明確に示せているか確認しておく必要があります。
不動産価格の内訳として、土地の占める割合は高く見逃せないポイントです。

年月とともに建物は劣化し始めても、土地は市場価格と連動する以外は減ることはありません。
隣接する敷地所有者の利害も同じなので、紛糾しやすい原因となります。
その説明は、不動産業者の役割です。

 

敷地の形状が整形に近いかどうか

・敷地が袋状の場合、評価上は減点対象です。
集合マンションなどで敷地全体が広く、狭い部分の幅が4M程度あれば、土地価格への影響は軽微と判断します。

 

・急激な段差や勾配も減点対象です。

 

敷地の境界線明示されているか

・隣地境界線は、明らかにしておくべきです。
前所有者と隣接敷地に関してもめごとがあった場合、ほぼ例外なく購入直後から居住者のアピールが開始されます。

煩わしい揉め事を抱えてスタートするのは避けましょう。

 

・コンクリートブロックやフェンス
隣の敷地との間にある場合は、どちらかの所有物です。事前に確認しておきます。

 

・明示杭や鋲
明示杭や鋲がある敷地では、それぞれの中心線を結ぶ線が境界線です。

 

隣接建物との間隔

長屋など、連棟住宅どうしの壁面境界確認。

 

長屋などの連棟住宅では、壁面を共有しています。
一般的には、壁面の中心線が境界線です。あくまで一般的なので、固有の取り決めがあるか事前に確認しておきましょう。

購入前には、境界線の位置を明確にした書面を保管しておく必要があります。

 

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既存不適格かの確認

既存不適格建物でないかを確認します。

違反建築物で撤去命令がないかを確認します。

 

 

既存不適格と違反建築の違い

・既存不適格→法改正で法律に合わなくなった
・違反建築 →新築当時から違反建築

 

 

既存不適格建物でないかを確認します。

再建築するとき、建物が縮小制限される。

大規模な模様替えの際にも制限の対象です。

 

 

違反建築物で*除却命令がないか確認する。


再建築の際の制限は既存不適格と同様です。
木造住宅のなかでも15年以上前にさかのぼると、かなりの建物が違反建築の可能性があります。
新築住宅市場が活況だったころは、完了検査(確認申請通りの建物かの現地審査)をしていない割合は20%以上と言われています。

 

・違反の程度にもよりますが、いざ銀行融資を申し出ても却下される場合があるので要注意です。

・撤去命令が出されている建物は、所有者が変更されても官庁的な発想では考慮されません。

 

除却命令
違反建築物であっても、所轄行政からいきなり除却命令が出されることありません。
大抵は違反部分の部分解体の要請からスタートします。それでも反応がない場合になって初めて除却命令が出されます。

 

 

補足【都市計画道路上の立ち退き】
すこし意味合いが違いますが、都市計画道路に敷地内建物が抵触する場合があります。この場合、道路境界線に干渉する部分の敷地は譲渡対象となり、建物部分は除却対象となります。
交渉事として猶予の時間があり、有償で買い取り請求可能なのでむしろ穏便です。

 

大規模な模様替え、大規模な修繕の定義

建物の主要構造部(柱、梁、屋根、床、外壁、防火区画壁、階段)の“過半”を造り直すこと。
(同じ材料で造り直すのが「修繕」、それまでと違う材料で造り直すのが「模様替え」)

 

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外観デザイン

外観デザインは奇抜過ぎない方が良いです。

避けるべき外観があります。

 

奇抜過ぎない外観
全体の統一感が大切です。和風・洋風に関らず周囲の景観に溶け込んでいれば問題なしです。ただし共同住宅の場合は、多少目立っていてデザイン性が高ければ、入居率にも好影響なので、一概に無難が良いとは限りません。

 

避けるべき外観
避けたいのは、瓦屋に洋風壁面素材や開口部が洋風だったり、洋風コロニアル屋根に窓回りに和風の窓枠など、統一感がない建物。そういった建物は内部も統一感がなく、部屋も落ち着かないと仕様になっている可能性は大です。

 

まとめ

対外的な問題は不動業者から十分な説明を受けておきましょう。

協議対象がある場合は、結果の書面化と保管が重要です。

 

現地確認②【建物の制限】

・敷地の形状が良いか
・敷地境界線を明確にする
・隣地建物との境界線を明確にする
・建物の性格上、法令違反はないか
・外観的に問題がないか

 

・変形敷地の程度が、生活する上で我慢できる程度かどうか。

・敷地、建物の境界が明確でない場合は、隣接所有者と揉めやすいので最初に解消しておく。

・撤去命令が出ている建物でないかは事前に確認しておく。

・外観の第一印象が崩れすぎてないか。

 

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1 木造住宅 リフォームを前提の投資物件購入 【情報収集と資料】
2 木造住宅 リフォームを前提の投資物件購入 【資料の評価】
3 木造住宅 リフォーム前提の投資物件購入 現地確認①【立地と環境】
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