木造住宅

木造住宅 リフォーム前提の投資物件購入 現地確認③【外部仕上げ】

投資目的で木造住宅を探す場合
外部の仕上げでわかること

 

現地での確認事項を、

注意点を含めて具体的に

知りたいです。

 

 

 

こんな疑問にこたえます。

 

一級建築士で35年仕事をしています。
不動産投資は高額の買い物となるため、失敗はできません。
そのためには、事前に知識と情報を十分手に入れておく必要があります。

また投資として不動産を購入するのですから、 優良物件を捕まえないと成果は出ません。

 

基本的な流れのうち、実際に「現地物件を見る」ときのポイントを解説します。

 

 

 

中古住宅 投資物件購入の流れ

情報収集から契約までには、以下のステップがあります。


1.情報収集と資料

2.資料の評価
3.現地確認①【立地と環境】
4.現地確認②【建物の制限】
5.現地確認③【外部仕上げ】
6.現地確認④【内部仕上げ】
7.売買契約【判断と手続き】

 

 

 

現地確認③【外部仕上げ】

建物の一部として玄関アプロー手続土間などの、地盤が影響する箇所も確認項目です。

 

【外部仕上げ】

・地質、地盤、基礎と土間周辺

・外構の状態(境界線やアプローチ)

・建物外部の状況

・その他(雨漏り)

 

地質、地盤、土間周辺

地質
建物が建つ前の状態によって、自動的に決まっています。

✔地質自体を気にする必要はありません。

 

もともと沼地や池だった部分を埋め立てた場所と、丘陵地を削って宅地化した場合とでは根本的に地質を構成する成分が違います。
実際にボーリングデータなどで確認すると、深さによって、「れき・ねんど・砂・石」などのような成分があります。木造住宅の場合、軟弱地盤だったとしても、直下の地盤・基礎次第で上部の建物への影響はほとんどありません。
ただし、例外的に地盤の砂状化現象による建物の傾きがある地域については、地盤改良が必要となります。

 

 

地盤
木造住宅の場合、余程の軟弱地質以外は不要です。

✔地盤改良は不要=地質の改良

 

地盤改良をすると150万~250万必要となり、撤去費は300万~500万程度です。

つまり地盤改良をすると450万~750万程度の費用が発生する勘定です。
(更地にする場合は所有者負担で撤去が義務付けられています。)

 

 

土間周辺

✔建物本体の耐震性が確保されていれば、土間周辺の不具合はあまり気にする必要はありません。

 

土間周辺の劣化タイプ

・土間キレツが建物基礎部まで拡大延長
地震により、断層のズレによる発生・外部基礎と土間にスキマ状に長い場合
宅地造成時の、転圧不良など施工上の問題

いずれも本来上部の建物の耐震性が確保されていれば、問題視しません。



地震大国では、いつどの地域に発生するかは、地質学者でも予測不可能です。
つまり、国内のどの地域でも発生しうる天災に対しては、事前に対抗出来ることは限られます。

 

 

【補足】基礎直下の地盤状況の影響

✔土間キレツや基礎または土間のスキマの幅の大きさがあまりに酷ければ、物件購入は見送りが賢明です。

土間に少々亀裂・割れがある程度は気にしなくてもほとんど問題はありません。

全体リフォーム予算項目としてカウントし、美観と収支上の判断次第です。

 

 

参考記事
木造住宅 リノベーション30年補強工事【確認する6ポイント】

 

 

 

外構の状態(境界線やアプローチ)

外構の状態

✔資産価値にはあまり影響しません。

 

境界線

フェンス・コンクリートブロック・植栽などは資産評価としては軽微です。
地震でコンクリート擁壁が倒れ、下敷きになる災害があります。高さ1.2M以上になると控え壁を設け必要があります。

 

玄関アプローチ

建物への動線部分と周囲の土間部分については、上記「地質地盤状況」で説明の通りです。

 

 

建物外部の状況

 

基礎部分

✔基礎の立ち上げコンクリートのひび割れチェックが必要です。

ヘアークラック程度であれば、問題なしですが、われ幅が0.5ミリ以上あれば基礎の増し打ちが必要なレベルです。

耐震補強の一環として、リフォーム以外の費用が発生します。基礎コンクリ―トの欠損深さが20ミリ以上になれば著しい欠損と判定しています。
この場合は耐震補強を必要とします。

 

 

外壁面のキレツや剥落

✔キレツの幅・深さがひどい場合は購入しない

 

開口部周りのキレツ

外壁のキレツ程度はピンクラック程度であればコーキング処理で当座問題はありません。

窓回り周辺の斜めに走るクラックの場合は、外壁内部が補強不足の可能性があります。

 

内部又は、壁面内へ雨水が侵入している疑いがあります。
キレツの程度が著しかったり、箇所数が多い場合は内部の木部の劣化も激しいので、
リフォーム費用の負担が大きい物件と判断できます。

 

キレツ幅0.5ミリ以上発生している建物は購入見送りです。

ひび割れの深さは5ミリ以上に達している場合も同様です。

モルタルは5ミリ以上が通例であるが、深さ5ミリ以上深さのひび割れは修理対象です。

 

 

ベランダ・手すりなど

✔コーキングの切れやひび割れが進んでないかを確認します。内部からの雨漏れ箇所確認の手掛かりとします。

 

鉄部の塗装がはがれ、錆が進んで表面にざらつきが出ていると、交換修理しないと転落の危険性があります。

塗装の部分剥がれ程度では、材料の交換の必要は問題ありません。

 

 

 

その他(雨漏り)

✔基本的に雨漏りがひどい建物は購入は見送るべきです。

新築当初の造作も甘く、原因箇所が複数ある可能性もあります。
木造住宅及び鉄骨造の場合とも、雨漏れを長期に放置されている建物は寿命に直結します。

 

 

✔内部からも雨漏れは確認可能。

外壁面での観察だけでは、確認できない場合もあり、
内部の天井又は壁面の雨漏れ跡がないかを注意する必要があります。

 

 

まとめ

 

以下購入見送り

地質地盤状況

土間キレツが建物基礎部まで拡大延長
外部基礎と土間にスキマ状に長い場合

 

外構の状態

コンクリートブロック塀が異常に高い

 

建物外部の状況

基礎コンクリート欠損20ミリ以上
外壁キレツ幅0.5ミリ以上
ひび割れ深さ3ミリ以上

資産価値を図る視点では、デザインより不具合や劣化状態による判断の方が大切です。

 

【建物調査を客観的に調査したい場合】
ホームインスペクターや設計事務所に依頼する方法があります。

 

 

 

 

 

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