木造住宅

木造住宅 リフォーム前提の投資物件購入 現地確認③【外部仕上げ】

 

現地での確認事項を、
注意点を含めて具体的に
知りたいです。

 

 

こんな疑問にこたえます。

 

一級建築士で35年仕事をしています。不動産投資は高額の買い物となるため、失敗はできません。そのためには、事前に知識と情報を十分手に入れておく必要があります。
また投資として不動産を購入するのですから、 優良物件を捕まえないと成果は出ません。

 

基本的な流れのうち、実際に「現地物件を見る」ときのポイントを解説します。

 

中古住宅 投資物件購入の流れ

情報収集から契約までには、以下のステップがあります。

1.情報収集と資料
2.資料の評価
3.現地確認①【立地と環境】
4.現地確認②【建物の制限】
5.現地確認③【外部仕上げ】
6.現地確認④【内部仕上げ】
7.現地確認⑤【動線と設備】
8.現地確認⑥【構造と耐震】
9.注意点 【売り手側から】
10.リフォーム費用試算
11.売主へ買い付け証明書を出す
12.金融機関へ融資申しこみ
13.売主と売買契約を結ぶ
14.融資承認を得てローン設定
15.売買決済と登記

 

 

 

現地確認③【外部仕上げ】

建物の一部として玄関アプローチや土間などの、地盤が影響する箇所も確認項目です。

 

【外部仕上げ】

・地質、地盤、基礎と土間周辺
・外構の状態(境界線やアプローチ)
・建物外部の状況

 

地質、地盤、土間周辺

地質

地質は建物が建つ前の状態によって、人為的でなく決まります。

もともと沼地や池だった部分を埋め立てた場所と、丘陵地を削って宅地化した場合とでは根本的に地質を構成する成分が違います。実際にボーリングデータなどで確認すると、深さによって、「れき・ねんど・砂・石」などのような成分があります。

 

地質自体を気にする必要はありません。

木造住宅の場合、軟弱地盤だったとしても、直下の地盤・基礎次第で上部の建物への影響はほとんどありません。ただし、例外的に地盤の砂状化現象による建物の傾きがある地域については、地盤改良が必要となります。

 

ただし、以下のように予算上の判断を参考にして下さい。

 

地盤

地盤改良はしない(=地質の改良)

木造住宅の場合、不要との立場です。軟弱地質は地盤改良が必要かと質問があれば・・・「できればする方が良い。」と回答するのが無難ですが、あえて不要としています。
その理由は、実際に地盤改良をすると、150万~250万必要です。改良方法次第では、更地にする場合は所有者負担で撤去が義務付けられています。
撤去費は300万~500万程度と、地盤改良の2倍かかります。

 

基礎直下の地盤状況の影響

土間に少々亀裂・割れがある程度は気にしなくてもほとんど問題はありません。
全体リフォーム予算項目としてカウントし、美観と収支上の判断次第です。

 

土間周辺

気がかりを以下に整理

A)土間キレツが建物基礎部まで拡大延長
B)外部基礎と土間にスキマ状に長い場合

A)は地震により、断層のずれにょる発生
B)は宅地造成時の、転圧不良など施工上の問題

 

A)B)とも、本来上部の建物の耐震性が確保されていれば、美観修復のみで問題なしとします。
地震大国では、いつどの地域に発生するかは専門学者でも予測しているだけで、断言不可能です。

 

表層の地盤面の性能より、建物本体の耐震性が確保されているかの方が重要です。

 

ただし、土間キレツや基礎または土間のスキマの幅の大きさがあまりに酷ければ、物件購入は見送りが賢明です。詳しくは、次に解説します。

 

 

 

参考記事
木造住宅 リノベーション30年補強工事【確認する6ポイント】

 

 

外構の状態(境界線やアプローチ)

外構の状態は、資産価値にはあまり影響しません。

 

念のため一応整理しておきます。

 

外構の状態

境界線
フェンス・コンクリートブロック・植栽などは敷地境界線が明確になるかと、美観上の問題として評価しましょう。
地震でコンクリート擁壁が倒れ、下敷きになる災害があります。高さ1.2M以上になると控え壁を設け必要があります。この点だけは要注意です。

 

アプローチ
建物への動線部分と周囲の土間部分については、上記「地質地盤状況」で説明の通りです。

 

 

建物外部の状況

建物外部の状況には以下があります。

 

基礎部分
外壁面のキレツや剝落
ベランダ・手すりなど

 

基礎部分

基礎の立ち上げコンクリートのひび割れチェック

ヘアークラック程度であれば、問題なしですが、われ幅が0.5ミリ以上あれば基礎の増し打ちが必要なレベルです。耐震補強の一環として、リフォーム以外の費用が発生します。

基礎コンクリ―トの欠損深さは20ミリ以上であれば著しい欠損といえ、耐震補強を必要とします。
この場合も追加費用が必要です。

 

 

 

外壁面のキレツや剥落

開口部周りのキレツ
外壁のキレツ程度はピンクラック程度であれば、コーキング処理で当面は問題はありません。窓回り周辺の斜めに走るクラックの場合は、外壁内部が補強不足の可能性があります。

 

キレツの幅・深さによっては購入しない

内部又は、壁面内へ雨水が侵入している疑いがあります。
キレツの程度が著しかったり、箇所数が多い場合、内部の木部の劣化も激しくリフォーム費用の負担が大きい物件と判断できます。
キレツ幅0.5ミリ以上発生している建物は購入見送りです。ひび割れの深さは5ミリ以上に達している場合も同様です。

 

基本的な判断基準として、雨漏りがひどい建物は購入は見送る方が良いでしょう。新築当初の造作も甘く、原因箇所が複数ある可能性もあります。木造住宅と鉄骨造の場合ともに、雨漏れを長期に放置されている建物は寿命に直結します。

 

 

内部からも雨漏れは確認可能。

外壁面での観察だけでは、確認できない場合もあり、内部の天井又は壁面の雨漏れ跡がないかを注意する必要があります。現実に雨漏れの修理は、不具合箇所がわかりにくく完全に修理完了するための費用は試算しにくい特徴があるので、厄介です。

内部からの雨漏れの確認方法は次の記事で解説します。

 

 

【建物調査を客観的に調査したい場合】
ホームインスペクターや設計事務所に依頼する方法があります。

 

 

ベランダ・手すりなど

コーキングの切れやひび割れが進んでないかを確認します。それによって、内部からの雨漏れ箇所確認の手掛かりとします。

鉄部の塗装がはがれ、錆が進んで表面にざらつきが出ていると、交換修理しないと転落の危険性があります。
塗装の部分剥がれ程度では、材料の交換の必要は問題ありません。

 

まとめ

外部仕上げ確認を通じての購入判断は以下です。

 

 

以下購入見送り

地質地盤状況
土間キレツが建物基礎部まで拡大延長
外部基礎と土間にスキマ状に長い場合
外構の状態
コンクリートブロック塀が異常に高い
建物外部の状況
基礎コンクリート欠損深さ20ミリ以上
外壁キレツ幅0.5ミリ以上
ひび割れ深さ3ミリ以上

 

上記以外の判断要素には、デザインの統一感や工夫があります。
これららは魅力の一部ですが、客観的な不具合や劣化状態による判断の方が、資産価値をはかるうえでは重要となります。

不具合よ劣化がなければ、その次に見た目の良さを加点要素と考えます。

 

 

 

 

 

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