木造住宅

木造住宅 リフォームを前提の投資物件購入 【情報収集と資料】

投資目的で木造住宅を探す人

 

不動産投資のため、住宅を購入
したいけど、どんな風に進めて
いくのか、よくわからない。

不動産のとりひきは初めてなので

注意点も含めて具体的に知りたいです。

 

 

こんな疑問にこたえます。

 

一級建築士で35年仕事をしています。不動産投資は高額の買い物となるため、極力リスクを回避する方法を取るべきです。そのためには、事前に知識と情報を十分手に入れておく必要があります。

また投資として不動産を購入するのですから、 優良物件を捕まえないと成果は得られません。

✔基本的な流れのうち、初動の「情報収集と資料」について解説します。

 

不動投資を始める動機

不動産投資をしてどうしたいか、自分で何が出来るかを客観的に整理しておきましょう。

 

目的 キャッシュフローか、転売益かの どちら?
金額 どのくらいのキャッシュフローが欲しいか?
期間 キャッシュフローはどれくらいの期間必要か?
資金 自己資金はいくら出せるのか?
環境 自分がどのような手法が向いているのか?

 

上記のような項目を整理して、実現したい将来像をイメージしましょう。

 

不動産の投資手法

行動を開始する前に、投資手法を整理しておきましょう。

 

大まかには、以下のようになります。

 

 

築年数 新築  ►低利回り 中古  ►高利回り
エリア 市街中心 ►低利回り 地方   ►高利回り
スケール 戸建・区分 ►銀行評価低い 1棟   ►銀行評価高い
構造 木造 ►融資機関短い 鉄骨・RC ►融資期間長い
用途 商業系  ►不安定 住居系  ►安定
購入手段 現金  ► ー 融資   ►レバレッジ
権利関係 所有権以外 ►銀行評価低い 所有権  ►銀行評価高い

 

始める動機は何だったかと、将来像を結び付けてあらかじめ手法を整理しておきます。

 

以下、本編です。

木造住宅 投資物件購入の流れ

情報収集から契約までには、以下のステップがあります。

 

木造住宅の不動産投資ステップ

1.情報収集と資料
2.資料の評価
3.現地確認①【立地と環境】
4.現地確認②【建物の制限】
5.現地確認③【建物仕上げ】
6.現地確認④【内部仕上げ】
7.現地確認⑤【動線と設備】
8.現地確認⑥【構造と耐震】
9.注意点【売り手側から】
10.リフォーム費用試算
11.売主へ買い付け証明書を出す
12.金融機関へ融資申しこみ
13.売主と売買契約を結ぶ
14.融資承認を得てローン設定
15.売買決済と登記

不動産投資をする際、自分で決定することの連続なので、いろんな知識を身に付けておく必要があります。知識・経験・情報がそれぞれ偏りなく仕入れることでリスク回避の手段となります。読者の中で、初めて不動産投資を開始する方には予備知識として吸収してください。
すでに初めている方の場合は確認内容として記事に通読をおすすめします。

 

今回は1.情報収集と資料入手について解説していきます。

1.情報収集と資料入手

情報収集と資料入手がないと、何も始まりません。

 

情報を収集する前に、自分に合った投資対象と手法を明確にしておきましょう。投資不動産で新築物件を購入することはまずありません。
購入後リフォームをするケースがほとんどで、投資金額とその効果は、入居率や転売価格へ直接影響します。記事はリフォームを前提にしています。

 

情報収集と資料入手

・不動産ポータルで探す
・行動圏内の不動産会社から収集
・街の不動産屋さんへ飛び込み訪問
・新聞折込でリサーチ
・競売物件から選別

 

・不動産ポータルで探す

不動産ポータルで探す場合のメリットとデメリットを整理しました。(以降項目も同じ)

 

メリット

・情報の露出が早い
・遠隔地の物件も探せる
・検索条件の入力で絞り込める
・目次検索の役割

デメリット

・土地柄や環境がわからない
・検索条件以上の掘出し物はない
・オリジナル情報は掲載されない
・おとり情報が混じっている可能性

✔遠隔地の情報がわかる
✔情報量が豊富で目次検索に役立つ
✔おとり情報・重複情報に気を付ける

・行動圏内の不動産会社から収集

読者の行動圏内の不動産会社から収集する場合です。

 

メリット

・周囲環境がわかる範囲
・管理半径内で購入後有利
・営業マンから裏情報の可能性
・管理会社の斡旋期待

デメリット

・資金の足元を探られやすい
・同業者間の情報漏れ
・リフォーム業者の斡旋

 

✔周囲環境がわかる
✔営業マンからプレミア情報の可能性
✔投資対象を明確にし、具体的に伝える
✔購入後の管理が楽

・街の不動産屋さんへ飛び込み訪問

普段は通りすぎる一人経営の不動産屋さんへの訪問について。

 

メリット

・売主から直情報による安価期待
・サイドビジネスのきっかけ
・不動産業界の裏話を聞く
デメリット
・近すぎて、煩わしい面
・売主との交渉に積極的でない
・情報量が少ない

✔売主直の安価物件の可能性
✔不動産業界のトピックス情報
✔投資対象を明確にし、具体的に伝える
✔適切な距離でメリット

・新聞折込でリサーチ


新聞折込に案内されている場合があります。

 

メリット

・売り急ぎの掘り出しもの
・市場の定価価格の把握

デメリット

・競争相手が多く価格交渉難
・再掲載後、売却後の可能性

✔売り急ぎ物件の混在
✔近隣市場値ごろ感を知る

・競売物件から選別

裁判所の公示による競売物件から探す。

 

メリット

・市場価格との乖離が少ない
・指値次第で堀出し物

デメリット

・競売指値価格の金額準備
・権利関係の整理に手間取る場合も

✔思い切った指値が必要
✔あらかじめ資金準備が必要

 

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まとめ


✔不動産物件収集の鍵は、複数の物件情報と希望購入物件とが整合できていることです。

不動情報の入手先は多い方が良いです。入手ルートは一切気にせず、希望情報と合致しているかだけを意識するようにしましょう。不動産営業マンの説明に流されるようであれば、情報不足か勉強不足が原因です。

 


✔投資対象を明確にし、具体的に相談をするようにしてください。

条件が合えば、購入できる客であることを印象付ける必要があります。
不動産業者から、「買えない、買いそうにない。」と判断されると、なかなか優良物件の情報を流してくれません。

 


不動産営業マンとの良好な関係

現地案内をしても実際に購入しないことは当然多発します。物件紹介と売買は当然ビジネスライクな付き合いになりますが、気持ちよく良好な関係はとても大切です。
ビジネスといっても、同じ条件なら誰でも好印象の方を選びますよね。

 


✔資料の入手は、整合ができた物件のみ請求すれば大丈夫です。
資料の届き方や資料内容は、物件の情報入手と並行して、不動産業者のその後の状況もある程度予測できます。
ただし例外があります。売り手が何らかの事情で売り急ぐ場合です。優良物件をキャッチできるタイミングですが、購入する側の知識量と経験・勘が必要です。
【ひらめき】が働く段階になれば、すでに不動産不動産投資家との言える段階です。

 


投資物件の情報収集

・貪欲に粘り強く広く収集
・不動産市場価格の鑑定眼を養う
・不動産関係者とは良い関係性を保つ
・リフォーム費用の概算を描ける準備
・利回り試算ができるように準備する

 

不動産投資では予備知識と情報への対応力、積み上げの経験が必要です。
はじめて投資する場合は金額をおさえてリスク回避しながら進めましょう。

参考情報

木造住宅 リノベーションで価値を向上させる【相場価格と耐用年数】

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