木造住宅

木造住宅 買い方と購入後のリノベーション【新築何年頃が良いか】

木造住宅を探している方

 

 

よくある質問

「築何年頃の住宅が買い得ですか」

 

 

そんな疑問にこたえます。

 

一級建築設計士で35年仕事をしています。
不動産は日曜品や消耗品のように安価なものではなく、あとで後悔することがないように、注意が必要です。

今回は、住宅築年数に対して、価格の変遷と買い頃について解説します。

合わせて、木造住宅の買い方の注意点と購入後のリノベーションについて触れていきます。

 

 

 

木造住宅 買い方      【新築後何年が良いか】

今回のテーマは、木造住宅を買う場合、新築から何年後ぐらいが良いか....です。

 

結論

1.築年数15年経過した住宅

2.築年数40年経過した住宅

この2つです。

 

それぞれの理由を以下に解説します。

 

1.築年数15年経過した住宅

・耐用年数を意識した評価額の下落勾配が鈍化する時期

・建物自体の劣化は、進んでいない場合が多い

・改正建築基準法後の建物なので、構造上の耐震性が高い

 

2.築年数40年経過した住宅

・耐用年数の約2倍経過し、住宅部分の評価はゼロベース

・耐震補強に特化したリノベーションで、本来の寿命を確保する

 

よくある質問

以下はよくある質問です。

 

よくある質問

・比較的新しい住宅は良い買い物ではないのですか

・木造住宅の耐用年数は何年ですか

・木造住宅の耐用年数と価格の関係はありますか

・築25年や35年ではだめですか

・築45年も経過すれば、少ししか住宅寿命が残ってないのでは

 

・比較的新しい住宅は良い買い物ではないのですか

建物部分の評価は、耐用年数という標語に、引きずられるように値下がりします。

 

新築後、住宅をすぐに売却した場合、建物部分はすでに2割引きとなります。

 

新しい住宅はその下降トレンドの真っ最中です。

 

ただし、土地部分は、路線価格や周辺地域の相場が指標となり、急激には変動しません。
このことは、築年数とは関係なく、共通しています。

 

 

【詳しく知りたい方】

木造住宅 リノベーションで価値を向上させる【相場価格と耐用年数】

 

 

 

・木造住宅の耐用年数は何年ですか

木造の耐用年数は22年です。

 

あくまでも、経理上の減価償却の年数をそのまま、「耐用年数」と称しています。

そこに住む限り、何も意識する必要はありません。

 

 

耐用年数【参考】

法定耐用年数表

建物構造   耐用年数
鉄骨鉄筋コンクリート・鉄筋コンクリート   47年
鉄骨造   34年
軽量鉄骨造   27年
木造   22年

耐用年数は税務上の償却率を数値化されています。

 

・木造住宅の耐用年数と価格の関係はありますか

不動産取引上や銀行の担保価値を引き出す上で、参考にされます。

需給関係で決まるわけですから、慣例上、そのようにして価格形成されるのであれば仕方がありません。

☑ 耐用年数の22年に近接する手前の15年目頃から、下落幅が小さくなる傾向があります。

 

・築25年や35年ではだめですか

築25年~35年程度は、購入時期としては中途半端です。

売買の実績は比較的多い築年数です。

また需要も多く、特に問題はありませんが、投資と見立てると、やや中途半端な時期です。

 

建築基準法改定

2000年以前の耐震基準で建てられた家は耐震性が低く、2階建て以下の木造在来工法住宅の多くは、耐震性が不足しています。つまり、すぐに補強工事を実施する必要がある住宅が多く、資金効率が良くないからです。

築25年~35年の建物は耐震性が不足している住宅が多く、早いタイミングで補強工事の必要性があります。当然、もっと古い住宅は、耐震性が不足している場合が多いのですが、それぐらい古い建物になると、耐震補強に特化したリノベーションの動機付けに迷う必要はありません。

☑ 個別の建物の状況は、建築士やホームインスペクターなどに、気軽に相談しましょう。

 

 

需給上の問題

築25年~35年頃は買い換需要が多い時期でもあり、木造住宅の取引が活発な時期です。

☑ 需給が多い場合、どのような市場でも割安にはなりにくい性格があります。

 

 

・築45年も経過すれば、あまり住宅寿命が残ってないのでは

築45年経過していても、木造住宅はまだまだ寿命が伸ばせます。

 

☑ 方法は、構造に特化したリノベーションです。

 

単に古いだけの住宅が買い得な理由

・耐震補強に絞ると、費用対効果は抜群

・実質の住宅寿命を延ばすことが可能

・新築当時よりも地震に対して強くすることも可能

・木造住宅だから、比較的安価で達成できます

 

築20年以上経過すると、家が土地代だけで買える【補足】

木造住宅は築20~30年物件の中には、ごくまれに、土地代のみで購入できる場合があります。

不動産業者の間では、建物評価は限りなくゼロ評価として扱うようです。

 

この場合、木造住宅は耐用年数を逆に利用した、購入価値が非常に高いケースとなります。

 

 

土地代の指標となる路線価格

路線価格詳細 ↓
https://www.rosenka.nta.go.jp

 

 

まとめ

 

木造住宅おすすめの購入時期

1築年数15年経過した住宅

2築年数40年経過した住宅

 

その理由

1.15年経過した住宅
・価格下落率が鈍化する
・建物自体の劣化は進んでいない
・法律改正後は耐震性が向上している

2.40年経過した住宅
・建物評価はゼロ
・耐震補強工事により、寿命が延びる

 

 

木造住宅には工事が手掛けやすい、大きなメリットがあります。

ポイントさえ間違えなければ、築年数を意識することなく、住宅の寿命を延ばすことが可能です。

 

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